Сдача квартиры в аренду в Паттайе: руководство для инвесторов

Начните с правильных цифр

Важна чистая доходность: арендный доход, который остаётся после расходов, деленный на то, сколько вы заплатили. Валовая доходность, то есть годовая аренда, деленная на цену покупки, — только отправная точка. Вот пример с условными числами, а не обещание: вы покупаете квартиру за 3 000 000 бат и сдаёте её за 15 000 бат в месяц. Годовая аренда — 180 000 бат, валовая доходность 6%. Затем вычтите взносы на обслуживание (например, 2 000 бат в месяц, 24 000 в год), коммунальные платежи и интернет, если их платите вы, комиссию управляющего или агента, мебель и ремонт, налог на доход и месяцы, когда квартира простаивает. Чистый результат ниже, иногда намного. Всегда делайте расчёт со своими допущениями до покупки.

Краткосрочная или долгосрочная аренда

Аренда на месяц и дольше — обычный и безопасный путь. По тайскому закону сдача квартиры в кондоминиуме туристам на срок менее 30 суток, как правило, требует лицензии отеля, а во многих домах краткосрочную аренду запрещают их собственные правила. Контроль бывает разным, но риск реальный. До покупки узнайте правила дома в управляющей компании и получите юридическую консультацию, если планируете краткосрочную сдачу. Для большинства инвесторов практичный выбор — жильцы на несколько месяцев или на год.

Какие квартиры сдаются лучше

Студии и квартиры с одной спальней — самый частый формат аренды. См. студии и квартиры с одной спальней.
Расположение: рядом с пляжем, магазинами и транспортом. О Центральной Паттайе, Джомтьене и Пратамнаке арендаторы спрашивают чаще всего.
Дом: бассейн, зал, охрана и ухоженные общие зоны облегчают и сдачу, и перепродажу.
С мебелью и готовые к заселению квартиры сдаются быстрее пустых.

Зимние месяцы в Паттайе обычно оживлённее, поэтому доход от аренды в течение года будет неравномерным.

Новостройка или вторичное жильё для аренды

Новостройку можно сдавать только после сдачи дома, то есть через 2–3 года после начала платежей, поэтому первые годы вы платите без дохода. Вторичную квартиру можно сдавать сразу, и она часто на 20–30% дешевле новостройки в том же районе. Зато новостройки можно купить в рассрочку от застройщика, которая растягивает расходы. Сравнение — в статье новостройки против вторичного жилья.

Расходы, налог и управление

Расходы на покупку: регистрационный сбор при переоформлении — около 2% от зарегистрированной стоимости.
Постоянные расходы: взносы на обслуживание (для квартиры 50 м² в здании среднего класса обычно 1 750–2 500 бат в месяц) платит владелец. См. взносы на обслуживание в Паттайе.
Налог: доход от аренды недвижимости в Таиланде, как правило, облагается налогом в Таиланде, и его, возможно, придётся декларировать и в вашей стране. Получите консультацию налогового консультанта.
Управление: если вы не живёте в Паттайе, управляющий или местный агент найдёт жильцов, соберёт арендную плату и решит вопросы с ремонтом за плату. Сравнивайте, что входит в услугу.

Собственность и перепродажа

Иностранец может оформить квартиру в собственность на своё имя по иностранной квоте здания (до 49% площади юнитов), что помогает и при перепродаже: её можно продать и иностранцам, и тайским покупателям. См. как работает иностранная квота и актуальные цены по районам.

Частые вопросы

Какую доходность от аренды можно ожидать в Паттайе?

Она зависит от квартиры, расположения, сезона и ваших расходов, и мы не обещаем конкретную цифру. Посчитайте чистую доходность со своими числами, как описано выше, и сравните несколько домов.

Можно ли сдавать квартиру посуточно?

Сдача менее чем на 30 суток, как правило, требует в Таиланде лицензии отеля, а во многих домах её запрещают. Сначала проверьте правила дома и получите юридическую консультацию.

Нужен ли управляющий, если я живу за границей?

Это практично. Управляющий или местный агент находит жильцов, собирает арендную плату и решает вопросы ремонта за плату.

Напишите нам бюджет и цель, и мы подберём квартиры, подходящие для сдачи. Также смотрите все квартиры на продажу в Паттайе.