Инвестиционная виза в Таиланд 2026: кондо за 3 млн бат, 10 млн бат и LTR

Иностранные покупатели чаще всего задают один вопрос: если я куплю кондо в Паттайе, получу ли я визу? Честный ответ: это зависит от маршрута, стоимости объекта и текущей политики иммиграционных органов, которая за последние два года менялась несколько раз. В статье разобраны три варианта, которые обычно называют «инвестиционной визой Таиланда», и связанные с ними риски.

Важно: материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила инвестиционных виз вводятся внутренними приказами Иммиграционного бюро и Совета по инвестициям, разные офисы применяют их по-разному, а действие может быть приостановлено или изменено без долгого предупреждения. Прежде чем вносить задаток за объект, уточните актуальный статус у лицензированного тайского юриста или в иммиграционном офисе.

Маршрут 1: недвижимость от 3 миллионов бат

С 1 октября 2025 года два приказа Иммиграционного бюро (№ 237/2568 о выдаче визы и № 238/2568 о продлении пребывания) позволяют иностранцам, вложившимся в тайскую недвижимость на сумму не менее 3 000 000 бат, получить визу Non-Immigrant, а затем продления пребывания на 1 год. По опубликованным данным, основные положения таковы:

Что подходит: покупка квартиры в кондоминиуме стоимостью не менее 3 000 000 бат с оформлением на имя заявителя. Некоторые источники называют подходящими и зарегистрированную долгосрочную аренду (leasehold) или дорогую аренду жилья (от 85 000 бат в месяц с оплатой за год вперёд). Дома и земля в приказах чётко не названы.
Сроки: по сообщениям, учитываются сделки, зарегистрированные не ранее 1 октября 2025 года.
Срок действия: первоначальное разрешение, затем продления до одного года, пока вы владеете объектом и выполняете условия.
Сопроводительное письмо: по мнению комментаторов, для подачи нужно письмо Министерства туризма и спорта (или уполномоченного органа), подтверждающее статус «сторонника долгосрочного туризма». Часто это самый сложный шаг.
Ограничения: это не вид на жительство навсегда и не разрешение на работу. Семья, возможно, может присоединиться как иждивенцы, но возрастные ограничения у разных источников не совпадают — уточняйте в офисе.

Предупреждение о статусе. На момент написания сведения по этому маршруту противоречивы. Одна консалтинговая компания пишет, что приём заявок временно приостановлен с 1 октября 2026 года, а местные офисы ссылаются на новые приказы июня 2026 года (№ 145/2569 и 146/2569), содержание которых публично неясно. Не покупайте кондо только ради этой визы и не подписывайте договор купли-продажи, зависящий от неё, пока тайский юрист не подтвердит письменно, что заявки сейчас принимаются в том офисе, которым вы будете пользоваться.

Маршрут 2: классическая инвестиция в 10 миллионов бат

Давний альтернативный вариант — ввезти в Таиланд не менее 10 000 000 бат и вложить их в допустимые инструменты: недвижимость, срочные депозиты в тайских банках, государственные облигации и облигации госпредприятий или сочетание этих вариантов. Инвестиция даёт визу Non-Immigrant с продлением пребывания на 1 год, которое возобновляется ежегодно, пока вложения сохраняются.

Нужно подтверждение, что деньги переведены из-за границы (документ о входящем переводе в формате Банка Таиланда).
Инвестицию нужно сохранять всё время, пока вы продлеваете визу.
Это гораздо более крупное обязательство, чем маршрут 1, поэтому он подходит в основном тем, кто и так планировал значительную покупку.

Маршрут 3: виза LTR (10 лет, BOI)

Виза Long-Term Resident оформляется через Совет по инвестициям, и ближе всего к инвестиционной визе категория «Wealthy Global Citizen». По данным консультантов, для неё нужны активы не менее 1 000 000 долларов США, из которых не менее 500 000 долларов должно быть вложено в определённые тайские активы (государственные облигации, прямые инвестиции или недвижимость). Виза действует 10 лет в двух 5-летних периодах, государственный сбор около 50 000 бат. Перечни допустимых инвестиций в источниках различаются, и ни в одном из них кондоминиумы прямо не названы, поэтому уточните в BOI, засчитывается ли покупка кондо, прежде чем на это рассчитывать.

Покупка самого кондо: что действует всегда

Какую бы визу вы ни выбрали, покупка недвижимости должна соответствовать тайскому закону:

Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме в собственность только в пределах иностранной квоты 49% здания.
Стоимость покупки должна быть переведена из-за границы в иностранной валюте, а банк выдаёт справку о валютной операции, необходимую в Земельном департаменте. См. наш материал о переводе денег в Таиланд для покупки кондо.
Подтверждение права собственности (титульный документ на ваше имя) — то, что запросит иммиграционный офис.
Землёй иностранцы, как правило, владеть не могут; см. как купить землю в Таиланде иностранцу.

Новостройка или вторичка?

В опубликованных источниках не сказано, что новостройка на этапе строительства и вторичное жильё рассматриваются по-разному, но на практике важны сроки. Квартира, купленная у застройщика на этапе строительства, не оформляется на вас, пока здание не достроено и право не передано, поэтому до этого момента она не может служить подтверждением собственности. Вторичное жильё или готовый проект можно зарегистрировать быстро. Мы сравниваем оба варианта в статье новостройки и вторичка в Паттайе.

Обязанности по визе при любом маршруте

Отчёт об адресе каждые 90 дней и уведомление TM30 о месте проживания.
Разрешение на повторный въезд (1000 бат однократное, 3800 бат многократное) перед выездом из Таиланда во время действия продления.
Цифровая карта прибытия не раньше чем за 72 часа до каждого прилёта.
Возможный тайский налог на иностранный доход, ввозимый в Таиланд: проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Вопросы, которые нужно задать до покупки

Принимает ли иммиграционный офис, которым я буду пользоваться, заявки по приказу о 3 млн бат сегодня, и можно ли получить это подтверждение письменно?
Какие именно документы потребует офис, включая сопроводительное письмо?
Что будет с визой, если я продам объект или сдача здания затянется?
Устроит ли меня этот объект, если в визе откажут?

Итоги

Кондо в Паттайе может быть хорошей инвестицией и при определённых условиях поддержать долгосрочную визу, но виза должна быть бонусом, а не единственной причиной покупки. Выбирайте объект по существу (локация, застройщик, цена и доходность от аренды), а затем проверяйте иммиграционную часть у специалиста. О юридических и финансовых рисках самой сделки читайте в статье риски покупки недвижимости в Таиланде. Если вы выходите на пенсию, посмотрите также наше руководство по визам для пенсионеров.